Registro da penhora
e publicidade

Anteriormente ao ano de 1994 a lei processual não continha dispositivo obrigatório de registro de inscrição da penhora efetivada sobre bens imóveis. Tal fato desencadeava comumente o uso de embargos de terceiro pelos titulares adquirentes de tais bens, os quais eventualmente eram surpreendidos com nova penhora oriunda de execução contra os anteriores proprietários. A Lei nº 8.953/94 deu nova redação ao artigo 659 do Código de Processo Civil disciplinando a matéria, dessa maneira, tornando obrigatória a inscrição da penhora perante o Registro Imobiliário. O ato de garantia do juízo da execução somente se perfaz com a lavratura do denominado auto de penhora, o qual deverá conter a descrição do bem, os nomes de devedor e credor, data e lugar, bem como a nomeação do depositário. Equivale a um termo, em que o detalhamento dos fatos relativos ao imóvel mostra-se da sua essência.

Oregistro público de ato judicial torna-se cogente, eis que, sem ele, terceiros desconhecem o fato de que pende sobre o imóvel ônus real, suficiente para tornar nula a alienação levada a efeito em favor de eventual terceiro. A inscrição no Cartório de Registro de Imóveis da Circunscrição própria, isto é, onde se localiza o mesmo, possibilita, de início, ao adquirente interessado, obter a certidão de ônus real. Tratando-se de informação positiva, acusando a pendência de quaisquer ônus, penhora, arresto, seqüestro, hipoteca ou outros, o adquirente, não poderá alegar ignorância acerca do fato. E, não se desobriga simplesmente alegando que não foi procurar a certidão do imóvel perante o Registro Público. Trata-se de seu direito e obrigação, sem cujo acato, estará afastado do uso dos embargos de terceiro no viso de desconstituir o ônus. Não poderá alegar boa-fé, pois se descuidou e, assim, omitiu diligência que lhe cabia.

Deverá o autor do procedimento mandar proceder o registro do ato judicial de constrição da coisa imóvel, a fim de que ganhe ele a necessária publicidade e, dessa forma atinja e submeta terceiros. Trata-se de uma das características do Registro Público o efeito contra todos, conhecido como "erga omnes", único em nosso direito positivo capaz de gerar garantia ao adquirente. A Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73, artigo 167, I) disciplina a matéria, desencadeando o chamado efeito contra todos, a partir da publicidade do ato, pois, basta à parte, de forma direta, solicitar no Cartório a certidão alusiva ao imóvel. A sua eventual omissão milita contra si, impedindo futura alegação de boa-fé.

Oimóvel cuja penhora foi registrada fica impedido de ser alienado e, eventual venda ou outro ato de transmissão estaria eivado de fraude à execução, cuja nulidade do ato seria por conseqüência declarada judicialmente. Os atos praticados ao arrepio da lei expressa não geram direitos, logo, são tidos como inexistentes. Alienado imóvel seguro pela penhora, tendo esta sido devidamente registrada, ninguém poderá alegar em seu favor ignorância do fato ou boa-fé, posto que bastaria socorrer-se do Registro, a fim de ter conhecimento e obter, insista-se, a certidão da pendência do ônus real.

Ocorrendo regular registro o terceiro fica à mercê de sua incúria, permanecendo a alienação ineficaz, pois nessa circunstância, torna-se impossível a juridicidade da venda, não ensejando, destarte, o uso dos embargos, sob afirmativa de fraude à execução.

Djalma Sigwalt é advogado, professor e consultor da
Federação da Agricultura do Paraná - FAEP - djalma.sigwalt@uol.com.br